Área de ZEIS em área nobre da Vila Leopoldina. / VICTOR MORIYAMA
Um projeto de lei enviado para a Câmara Municipal de São Paulo pelo prefeito Fernando Haddad (PT) poderá reduzir a quantidade de áreas destinadas para habitação popular na capital paulista meses depois da aprovação do novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, que ampliou em 117% a quantidade desses terrenos. A denúncia é de um grupo formado pelos principais movimentos de luta pela moradia e por urbanistas, que lançaram um manifesto pedindo a retirada do projeto.
O PL 157/2015, tema de uma audiência pública na semana passada, estabelece os critérios para se destinar áreas para a construção de moradias populares nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) declaradas pelo novo Plano Diretor –essas áreas, que são de cinco tipos, terão que conter obrigatoriamente habitações populares, cada uma delas em uma proporção diferente e para rendas distintas.
Caso seja aprovado, o projeto enviado pelo prefeito permitirá que um proprietário que tenha sua terra em uma ZEIS construa na área outro tipo de moradia, desde que doe para a Prefeitura o valor do terreno em espécie (o dinheiro irá para o Fundo Municipal de Habitação, destinado para construção de moradias) ou um outro terreno, também em uma área de ZEIS e na mesma subprefeitura.
Isso, segundo os movimentos, terá duas importantes consequências: 1. diminuirá a quantidade de áreas para moradias populares na cidade porque o terreno original deixará, necessariamente, de conter habitações populares e a troca será feita por um outro terreno já demarcado; 2. As moradias tenderão a ser feitas em locais menos valorizados das subprefeituras, com menos acesso ao transporte público, já que construtoras terão interesse em construir imóveis mais rentáveis em locais mais centrais. "Um terreno de ZEIS no Morumbi poderá, por exemplo, ser trocado por outro na divisa com Osasco. Eles fazem parte da mesma subprefeitura, mas têm uma infraestrutura completamente distinta", exemplifica a urbanista Paula Santoro, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP) e coordenadora doObservaSP, um projeto apoiado pela Fundação Ford que monitora as políticas de urbanismo feitas em São Paulo.
Segundo a lei, a regra se aplicará para pedidos de licenciamento protocolados durante a vigência da lei de zoneamento aprovada em 2004, ou seja, a que está em vigor atualmente já que a nova lei de zoneamento (uma etapa complementar ao Plano Diretor, que estabelece as regras específicas de cada bairro da cidade), ainda nem chegou à Câmara dos Vereadores. Para os movimentos, portanto, isso cria uma brecha que acaba beneficiando todos os proprietários de ZEIS que protocolarem os seus projetos antes da nova lei de zoneamento ser aprovada. A própria Prefeitura garante que se o PL 157 for aprovado hoje e um proprietário de área em ZEIS protocola o pedido amanhã, o projeto se enquadrará nas regras desse PL. "O mesmo acontece com os pedidos que já estão em análise atualmente", complementa o órgão.“O projeto de lei desregula as ZEIS. É um presente para o mercado imobiliário e só atende ao interesse das incorporadoras e construtoras”, afirma o manifesto assinado por nove entidades, entre eles a União dos Movimentos de Moradia de São Paulo, a Central de Movimentos Populares, a Frente de Luta pela Moradia e o LabCidade, um laboratório ligado à FAU-USP. “É uma ação tresloucada que pode reverter uma conquista fundamental dos movimentos de moradia e da cidade no Plano Diretor”, continua o texto.
"Durante a discussão do novo Plano Diretor houve uma corrida para protocolar projetos porque as construtoras queriam evitar as regras do novo plano. Agora, com esse PL, vamos ver uma nova corrida. As ZEIS mais bem localizadas vão ser desmarcadas", diz Evanilza Rodrigues, militante da União dos Movimentos de Moradia.
“O setor de aprovação [de projetos] da Prefeitura não parou durante a discussão do plano, como acontece na Colômbia, por exemplo. Todo mundo saiu protocolando projetos para ter as benesses do plano anterior”, confirma a urbanista Paula Santoro.
O EL PAÍS pediu para a Prefeitura o número de projetos protocolados em áreas de ZEIS nos últimos meses, mas não obteve resposta. Uma reportagem publicada pelo jornal O Estado de S. Paulo, em julho do ano passado, mostrou que o número de novos processos (em todas as áreas, não apenas em ZEIS) cresceu 58% entre janeiro e maio daquele mesmo ano, já em consequência das mudanças que seriam impostas pelo novo Plano Diretor.
“O recado desse Projeto de Lei é que quem tem recurso pode mudar o Plano Diretor. Quem não tem, não pode”, ressalta a professora da USP. Para ela, a Prefeitura tem ainda um outro objetivo ao tentar aprová-lo: conseguir recursos e terrenos mais rapidamente para cumprir a meta de construir 55.000 moradias populares até o final do ano que vem, prometida pela gestão Haddad. Nos dois primeiros anos da gestão, 2013 e 2014, foram entregues 3.770 unidades. “É uma postura de: ‘abro mão de ter uma reserva de terras para ter recurso agora’. Mas isso joga fora uma série de ZEIS que serviriam para os próximos 15 anos”, ressalta.
A expectativa da Prefeitura, ao aprovar o Plano Diretor, era ter, em uma estimativa tímida, área suficiente para construir 240.000 novas residências para os mais pobres até 2030. O déficit habitacional estimado na região metropolitana de São Paulo é de 670.000 casas. A ampliação das áreas de ZEIS em regiões mais nobres da cidade tem sofrido resistência. Na Vila Leopoldina, por exemplo, a Prefeitura tem sido alvo de protestos para que moradias populares não sejam construídas em um terreno localizado em uma das áreas mais nobres do bairro.
Questionada sobre as reclamações do manifesto, a Prefeitura respondeu que o PL tem o objetivo de regulamentar o Plano Diretor, "criando incentivo para a produção de Habitação de Interesse Social [moradias populares] em áreas centrais da cidade", já que com ele a Prefeitura "poderá receber terrenos em áreas com maior infraestrutura e mais valorizadas, como na região central, que serão destinadas à construção de moradias para Habitação de Interesse Social - Faixa 1 [a dos que recebem até três salários mínimos]". Com isso, diz, será possível "potencializar os resultados das ZEIS".
Entenda o Plano Diretor
O Plano Diretor aprovado em junho do ano passado apresenta as diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano da cidade até 2030. Isso significa que cada moradia a ser construída na cidade deverá seguir suas regras. Em linhas gerais, essas novas diretrizes devem construir uma cidade mais compacta, com prédios mais altos e que cresce ao redor do sistema de transporte público.
Um dos grandes elogios feitos por urbanistas a esse novo plano é a ampliação das áreas destinadas à construção de moradias populares nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), escolhidas em parceria com os movimentos sociais, que ajudaram a mapeá-las. Ele dividiu essas zonas em cinco tipos:
ZEIS 1: áreas de favelas e de loteamentos irregulares
ZEIS 2: áreas com lotes não edificados ou subutilizados
ZEIS 3: áreas com ocupações urbanas deterioradas, como cortiços, onde há infraestrutura urbana e oferta de emprego
ZEIS 4: lotes não edificados e adequados à urbanização e edificação, localizados em área de preservação ambiental
ZEIS 5: lotes não edificados ou subutilizados em áreas bem dotadas de serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas e boa oferta de empregos
Nas ZEIS de 1 a 4, no mínimo 60% da área construída tem que ser destinada para Habitação de Interesse Social 1 (HIS1, cuja renda familiar é de até três salários mínimos). Nas ZEIS 5, 40% devem ser destinados para HIS1 e HIS2 (cuja renda familiar vai até seis salários mínimos).
Depois da aprovação das linhas gerais do Plano Diretor, uma nova discussão se iniciou. Moradores se reuniram nas suas subprefeituras em audiências públicas para discutir os detalhes do plano em seus bairros e puderam apresentar sugestões de mudanças, que estão sendo consolidadas e devem ser enviadas para a Câmara, onde começará a votação da nova Lei de Zoneamento da cidade (essa lei é a que determina como o Plano Diretor é aplicado em cada bairro).
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